O que as imobiliárias precisam fazer ainda em 2025 para reforma tributária

A reforma tributária, aprovada no Congresso de forma definitiva em setembro, determinou que o ano de 2026 será mais voltado a testes no mercado imobiliário. “Mas é preciso começar a trabalhar agora”, afirma a advogada Raquel Queiroz Braga.

Isso porque os proprietários com imóveis alugados (principais afetados no mercado de locação) precisarão ser bem orientados, e a imobiliária será seu principal ponto de apoio.

O principal, segundo a especialista em reforma tributária no mercado de locação, é que as imobiliárias mapeiem com atenção suas carteiras de imóveis. “Ao identificar quais clientes proprietários pessoas físicas se enquadram como contribuintes, já é possível orientá-los sobre as obrigações que terão.”

Em 2026, não está previsto o recolhimento de tributos devido à reforma, mas haverá penalidades para quem não utilizar o sistema em até 60 dias depois de ser notificado. “O ano que vem será um período de ajustes de sistemas, adaptações contábeis e revisão de processos”, afirma Raquel, que conduziu na Loft em outubro uma imersão sobre o impacto na reforma no mercado de locação.

Do ponto de vista geral, a reforma tributária representa uma das mudanças mais amplas e estruturais já realizadas no sistema de impostos do Brasil. Seu objetivo central é simplificar e unificar tributos sobre o consumo, substituindo uma série de impostos federais, estaduais e municipais por um modelo mais transparente, com regras uniformes em todo o país. A transição busca reduzir a complexidade do atual sistema, que gera insegurança jurídica e altos custos de conformidade para empresas de todos os setores.

5 coisas que você precisa saber sobre a reforma tributária e o aluguel

1. 2026 será um ano de testes. Ainda não haverá cobrança do novo imposto, mas o envio de informações será obrigatório. Quem não usar o sistema após notificação pode ser multado.
2. Locadores com 4 imóveis ou mais podem se tornar contribuintes. Isso ocorre se ultrapassarem R$ 240 mil no ano (regra do retrovisor) ou R$ 24 mil em um mês (regra mensal).
3. A imobiliária terá papel central na orientação. Contratos precisarão separar valor do aluguel e taxa de administração para evitar tributação indevida.
4. O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) aumenta a rastreabilidade. Será necessário conhecer todo o estoque de imóveis do locador para evitar enquadramento incorreto.
5. Créditos tributários podem reduzir o imposto, mas exigem formalização. Imobiliárias e locadores precisarão emitir notas, registrar despesas e atualizar sistemas.

Cuidados essenciais para gestão tributária

Na visão da advogada Raquel, as imobiliárias precisam correr para incorporar o novo conjunto de regras às suas rotinas de trabalho –sob pena de não conseguir atender todas as demandas que vão surgir por parte dos clientes. “Dessa forma, as imobiliárias, os locadores e os locatários ficarão protegidos de riscos fiscais e operacionais significativos.”

Como o novo sistema terá maior rastreabilidade – inclusive com a implementação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro, que dará uma espécie de CPF a cada imóvel) – um dos cuidados imediatos é com carteiras pulverizadas de imóveis. As imobiliárias, ao se comunicar com os proprietários, precisarão conhecer todo o estoque de imóveis de seus clientes – muitos utilizam várias imobiliárias – para fazer o correto enquadramento de cada locador, quando necessário. Os contratos de administração devem detalhar a autorização do locador para declaração e pagamento de impostos, garantindo que qualquer alteração na condição patrimonial seja comunicada à imobiliária.

“O dever de informação da imobiliária inclui orientar o locador sobre tributação, cobranças corretas e responsabilidades legais. É preciso dar as ferramentas necessárias para os proprietários e também fazer com que eles realizem uma autoavaliação de sua situação em termos de renda e número de imóveis”, explica a advogada tributarista Lívia Suzana, que também participou da imersão na Loft.

Uma das sugestões práticas das especialistas é a criação de uma espécie de “ficha do locador”, que deve ser encarada como um pré-contrato essencial, no qual o proprietário manifesta sua intenção de entregar o imóvel para administração, declara sua situação patrimonial e reconhece suas obrigações tributárias. “Esse documento tende a funcionar como a base de todo o processo administrativo e tributário da imobiliária, garantindo que todas as informações relevantes sejam registradas desde o início da relação, criando transparência e segurança para ambas as partes”, afirma Raquel.

A ação mitiga a dificuldade para o caso do proprietário que possui imóveis em diferentes imobiliárias –o que dificulta a identificação dos gatilhos para pagamento do IVA.

Além disso, a ficha do locador deve ser atualizada sempre que houver alterações patrimoniais, assegurando que a imobiliária esteja permanentemente informada e possa cumprir corretamente suas obrigações legais e tributárias. Ao refletir essas informações no contrato de administração, a imobiliária se protege juridicamente, minimiza riscos de prejuízo ao locador e estabelece uma operação mais segura, organizada e alinhada às exigências tributárias.

Sem receita de bolo: adaptação e planejamento

Como várias nuances da nova reforma ainda necessitam de regulamentação, muitas perguntas permanecem sem respostas. Por isso, a orientação dos especialistas que participaram da imersão na Loft – além de Raquel e Lívia, estiveram presentes os advogados Henrique Anders e Luís Fábio Mandina – é que assuntos mais delicados e particulares sejam analisados por profissionais especializados.

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